解密USCIS如何审核就业创造 | 重磅必读

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2月26日,CIBA汇通基金在北京组织了一场EB-5业内的研讨会,请美方的重量级专家律师与国内中介机构交流。

专家之中,Kimberly Atteberry是第一次出现在国人的视野里。作为前USCIS(美国移民局)首任经济分析师,其负责组建了经济分析师团队,当前主要为区域中心撰写经济分析报告。EB5Sir有幸听了她的演讲,并就感兴趣的问题,向其进行讨教。

鉴于USCIS作为一个政府部门,往往是黑箱运作,流程和审核基础并不向外界透明,今天我们就来通过Kim的介绍,来揭秘USCIS对于经济分析报告和就业创造,是如何进行审核的。

首先,先讲一个最基本的概念

EB-5区域中心项目的核心文件,有一份是经济分析报告,这份报告通常是用某种USCIS认可的经济模型,通过输入一些参数(如项目建筑预算或者/和今后预计的营业收入等),来计算出某个项目可能将创造出来的就业。I-526阶段,USCIS内部经济学家的任务就是,审核这个就业创造的预期是否合理;I-829阶段,USCIS的任务就是审核,你项目方提供的资料是否能证明你已经创造了就业。

EB-5直投项目,无需经济分析报告,也就应该无需经济学家参与,直接点人头就可以了。

其次,USICS内部审核就业创造的基础信息

1. I-526申请的审核主要有3个角色

每个案子都有具体的审案员负责,同时有负责商业计划的分析师,以及负责就业创造(经济分析报告)的经济学家,从这两个主要文件的审核方面进行配合。

2. I-526与I-829

I-526审核会有经济学家参与(审核就业创造),而I-829阶段如果没有经济模型的变化等重要因素,通常就无需经济学家参与。

再次,USCIS如何审核就业创造

坊间对于USCIS如何进行就业创造的审核,之前是非常不明确的,至少本人不清楚。记得,几年前有个纽约酒店项目的I-526被拒,业内有传言说原因在于,USCIS认为项目预算超过了通常标准的50%或者更多,进而被拒。而,此次Kim明确,这是非常有可能的,而且USCIS内部确实要对经济分析报告进行严格审核。

下面来看,USCIS内部的经济学家,是如何来审核经济分析报告的:

审核的重点在于:

1. 所使用的经济模型是否有问题
    
这也牵涉到所使用的经济模型的数据。譬如,RIMS II,当前最新的数据是2013年的,如果你使用的是2011年的数据,还可能可以行的通,但是如果你还在使用2008年的数据,那么很可能会有问题。

2. 所划分的地理区域是否有问题

譬如,有的项目,会将其所造成的经济影响,划到整个州,这可能就会被拒,最好能用通勤模型来划分地理区域。

3. 所输入的数据是否合理

如果是用建筑花费,USCIS会使用一个网站叫:www.rsmeans.com网站,来核实项目成本的预算是否合理。这个网站提供了房地产行业的建筑成本预算,这也是昨天文章中所卖的一个小关子,有兴趣的朋友可以注册30天试用账号,恐怕对我们做项目评估也是有帮助的。软装成本等,请参考昨天的文章:2015酒店成本预估报告 | 必读

要注意的是,RS Means计算的是,基本的建设成本,不包括你可能楼顶建个游泳池等辅助性设施的成本。同时,Kim也提到,有些项目的预算明显会看起来不合理,譬如,有个酒店地毯的预算是750万美元。

如果是房产项目的营业收入,USCIS可能会使用另外几个专业网站提供的数据,来评估对今后营业预测是否合理,网站如下:

www.marcusmillichap.com
www.cbre.com
www.berkadia.com (公寓)

有兴趣的话,上面提到的几个网站,朋友们都可以去看看,找下哪里有公开数据,也许对于我们进行项目评估,都是有帮助作用的,期望各位朋友能与我交流探讨。

4. 各种文件的数据是否连贯一致

这点非常有趣,EB5Sir就有见到,某些项目就是因此而吃到补件,很简单,商业计划书上的数字同经济分析报告的数字,不匹配。原因无他,写各种报告的人是不同的,相互之间没有很好配合,最后又没人进行或者没能力进行完稿前的校验,就经常会出这样的错误。

最后,I-526被拒的主要原因(就业创造方面):

1. 输入的数据没有很清晰的定义或者被验证
2. 输入的数据不合理
3. 工期时间表不合理
(这点有提到,如果项目方为了利用建筑就业,而人为拉长24个月的工期,是有一定风险的。对于工期,找个第三方评估,更有说服力。)

Kim在USCIS的任职期间为,2009-2011年,为第一个经济学家并随后招募的其他经济学家并建立了团队,以上所述,为其在职时的情形,现在有可能发生变化,不过应该不大。同时,上述文字,本人按照自己理解做的记录,并未再找其核实,若有不准确的地方,见谅。

感谢CIBA提供的学习交流机会。

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精选留言
  • 10
    确认了很多之前的理解,也补充了很多实用细节,通过访谈能记录这么完整,不容易!

    2016-03-01 07:28:51

    0
    作者回复
    /抱拳

    2016-03-01 07:38:43

  • 5
    Hi EB-5 Sir. 第一次留言 您提到审核就业创造中的第二点,我有另外的理解。

    2. 所划分的地理区域是否有问题

    譬如,有的项目,会将其所造成的经济影响,划到整个州,这可能就会被拒,最好能用通勤模型来划分地理区域。

    其实在2013年 5月30日的 EB-5 Adjudication Policy Memorandum中有提到 其实目前已对区域划分不太注重 只要是能对美国本土的就业产生影响 那么这个就业就可以被计算 特别是在 8 CFR 204.6(m)(3)(iv)中有重点提出过。 因此现在很多项目 把区域中心内及全国范围内计算的就业创造都被移民局认可了。 因此在这里给你分享一下/微笑 也谢谢你今天的分享!

    2016-03-01 00:17:17

    0
    作者回复
    抱歉,忘了回复您。你的观点我赞同,有见过区域中心跨州批的,这个都不是问题。可能具体到某个项目的时候,严谨点范围更小点,恐怕更安全。谢谢!

    2016-03-01 19:28:13

  • 2
    你好,关于审核重点1,我拿到经济分析报告,如何判定RIMS是否采用新数据呢?这句话小白不理解,能具体点吗?

    2016-03-01 23:39:07

  • 1
    现有经济分析报告2014年11月出具,数据来源2002年IO和2010年区域数据,是否过期?

    2016-03-02 00:10:47

以上留言由公众号筛选后显示(采集于2017-11-14 20:08:49,点赞数据可能已有变化)

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