EB-5资金证明指南 – 2月26日美国移民局电话会议 | 全文纪要

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2月26日星期四,美国东部时间下午1:00-2:15,USCIS(移民局)举办了名为“EB-5互动”的全新信息交流系列活动的第一次EB-5利益相关者会议,内容聚焦资金来源证明。与会发言者包括Ebony Turner(对外关系主任)Julia Harrison(USCIS副主管)以及几位USCIS的EB-5部门负责审核资金来源的官员。USCIS首次举行这样的开放式交流会议,对于业内了解USCIS的审案标准是有着相当重要的意义的。

昨天EB5Sir一早拿到录音,就由业内的两大听译高手,一中国朋友和在美国朋友的Flavia Liu,两人车轮战,今天早上全文完成翻译。然后,专业的资金来源公司BDO(立信臻昌)的团队,对全文进行校对和专用词汇修正,一直忙到今晚10点多。2个人外加一个团队,颇有美剧字幕组的奉献精神,给业内朋友在周末端上一份好菜。

在此,特地感谢Suzanne Lazicki(商业计划书起草专家)的录音,Flavia Liu(尽职调查专业人士)和另一业内朋友的全文翻译,BDO团队(专业的资金来源公司)的校对修正,清一色的女汉子。这篇文章的工作量巨大,如若有哪些机构或个人需要转载本文,请务必注明以上个人或团队,替她们谢过先。

请注意的是,虽然,USCIS首次举行这样的开放式交流会议,对于业内了解USCIS的审核标准是有着相当重要的意义的,但是,正如业内律师以及BDO团队指出的一样,USCIS并没有严格统一的审核尺度,经常依赖的审案员的个人主观标准(譬如:当前我们执行的标准都是发行费也需要做资金来源证明,但是此次会议在问答说不是必须的),所以,对于资金来源的准备工作,本文有着非常重要的参考意义,个人非常建议业内人士能将此次会议纪要作为一个资金文件的准备指南,但是这份纪要还没有达到葵花宝典的程度,如要严格依此修炼,可能会走火入魔。

同时,要注意的是,资金来源证明的标准是所谓的优势证据问题,也就是说看起来更加像是真的(More likely than not)即可,关于优势证据的介绍,可微信回复“230”)。

整个会议,主要分三大部分
1. USCIS对于各种资金来源证明方式的介绍和案例分析;
2. 开放式问答环节;
3. 证明资金来源的一些小贴士;
* 本次会议录音参见文章最末

第一部分,USCIS对于各种资金来源证明方式的介绍和案例分析

1. 雇佣收入

投资款可以来源于一段时间的雇佣收入,可以是一个人的收入,配偶收入,或者夫妻双方的共同收入。
收入包括:工资,奖金和佣金等。

雇佣收入证明需的要文件如下:
* 简历(包括:月工资,年均收入)
* 个人声明
* 现在/过往雇主证明,第三方证明
* 个人缴税记录
* 一段时间内固定收入的银行记录

第三方机构(如政府机构,银行等)提供的证明文件比EB-5申请者自己提供的文件,或者申请者的亲戚朋友提供的证明文件更加有效,可靠。进一步来说,多种第三方机构文件来证明申请者的收入,要比申请人提供的个人声明,宣誓书,简历,雇主证明,更具可靠性。例如一个申请人提供了雇主证明文件陈述其每月的收入为2,000美金,就不如提供银行流水证明每月有固定收入存入更有可信度。

举例1:
建筑公司的项目经理A,资金证明文件只有个人简历。
建筑公司的项目经理B,资金证明文件包括简历、公司出具的收入证明还有银行流水证明每月有固定工资存入。

举例2:
申请人在高科技企业作为高管工作8年,每年收入200,000美元。申请人提供了过去5年的银行流水,证明资金的积累过程,和公司人力资源部门提供的收入证明。在此例子里,申请人既提供了收入证明,又提供了收入积累过程的文件。公司人力资源部门提供的收入证明和银行流水都来自于第三方机构,有效证明了申请人的资金来源。

2. 投资性收益

申请人的收入来自投资所得,例如红利,股息和其他利润分配,或个人投资的出售所得。

投资性收益需要的文件如下:
* 拥有或者曾经拥有这些投资(证明申请人拥有这些投资的文件包括股票交易记录,银行记录,和其他相关认购文件)
* 原始投入是合法取得的
* 证明这些个人投资的出售所得将用于EB-5的投资款(证明用于EB-5的投资款来自于这些投资出售所得的文件包括:税收证明,银行记录,出售文件,或者其他相关证明)

还有一个非常常见的情况是投资者用积累的资金去购买房产,然后用房产出售的资金作为EB-5投资款,在这种情况下,我们需要投资人提供当初有足够的资金来购买该房产。例如,一个申请人的EB-5投资款来源于卖房所得,房子购买于2010年,为了证明投资者有足够的资金购买房产,需要提供从2000年到2010年的个人或者连同配偶的收入证明和个人所得税证明,收入证明足够购买房产。如果申请人没有提供收入证明和个人所得税证明,那么有可能被要求补件,来证明申请人有足够的资金在2010年购买此房。

申请人也可以用公司股权抵押借款来证明投资款的合法来源,但他需要证明当初购买这个公司股份资金的合法来源。例如,几年前一个申请人用10万美元购买了一个企业50%的股权,他以他在此公司的股权作为抵押,向公司借款50万美金作为EB-5的投资款。如果申请人没有提供当初用于购买此企业的10万美元的合法来源,就很有可能被要求补件,以证明10万美元的合法来源。

3. 赠予

投资人的EB-5资金来源于其他人的赠予,可以来源于父母,亲戚或者朋友。需要证明赠予人资金的合法来源。

举例1:
申请人的父亲赠予申请人50万美金作为EB-5投资款,提供了赠予协议,但是没有提供他父亲此50万美金的合法来源。在这个例子里,此申请人很有可能被要求补件,提供他父亲的50万美金的合法来源。

举例2:
申请人的母亲赠予申请人50万美金作为EB-5投资款,提供了赠予协议,并且他母亲还提供了过去几年的收入证明和过去几年的银行流水证明,他母亲的收入积累足够50万美金的投资款。在这个例子里,申请人不仅提供了赠予协议,还提供了赠予人资金的合法来源。同时需要注意,除了资金来源,申请人还需证明资金流向(赠予款项是如何汇至监管账户)。

4. 房产出售和房产抵押贷款

无论用房产出售或者房产抵押贷款来取得EB-5投资款,申请人都需要证明他拥有或者曾经拥有此房产。证明资料包括房产证,购买合同,贷款合同,相关税单,收据,银行记录和其他交易凭证。需要注意的是,我们在此提供的文件列表并不是唯一的必须提供的证明文件,这些是我们常见的可以帮助证明投资人房产所有权的文件。

常见问题1:缺少当初买房款的来源证明

申请人需要证明此房产是合法持有的,且当初购买房产的资金的合法来源。例如,申请人拥有房产A,政府文件证明了此房产的合法持有,销售合同证明了此房产的销售款足够EB-5的投资款。我们需要申请人证明他是怎样取得房产A的?相关法律规定申请人的资金需通过合法途径取得。需要证明房产取得方式:赠予获得,用合法资金购买,或通过其他合法途径取得的。房产购买时间越长,越难提供当初买房的合法资金来源证明,因此在审核每个投资人的申请时,会酌情判断申请人的文件是否达到了证明资金来源的要求。

常见问题2:申请人无法提供房产购买合同

在没有购买合同的情况下,最好提供解释和其他相关证明材料说明为什么没有购买合同。购买合同是最好的证明材料,因为包括了房产的购买价格和在购买时房产的其他细节。如果没有购买合同,那就可能需要更多的其他文件来证明。我们也注意到购买合同上的价格和其他文件的上价格可能不同,如银行文件和收据上的价格。决定房产的最终价格是非常重要的,我们需要证明申请人有足够的合法资金来购买房产,而不同的房产价格可能导致最终须解释的金额不同。常见情况是,购买合同早于建筑完工,先前的购买合同基于预估的建筑面积,完工后的实际面积可能大于或者小于预估面积,这就导致最终购买价格的不同。为了避免补件,申请人可以在开始就提供文件解释为什么最终价格不一致,可以让出售方提供声明来解释价格变动原因。还有一种情况是购买合同内的房产地址和其他文件中的房产地址不一致,一般都是因为政府机构只有在建筑完工之后才确定正式地址。为了避免补件,需要出售方或者政府机构提供声明和相关文件解释该情况。

最后讲贷款合同,很多购买合同中都说明房产购买有贷款,但是申请人没有提供贷款合同。贷款合同细节非常重要,写明了有多少首付款,有多少贷款,由此可以推算出在每个时间点,申请者拥有此房产的产权比例。如果没有贷款合同,我们就很难判断申请人拥有此房产的产权比例,就不能由此推断申请人实际能获得的售房款或贷款。

4.1 房产出售

常见的资金来源方式,将房产出售所得用于EB-5投资。

在此情况下,需要证明申请人合法持有该房产及出售细节,给出以下5个文件范例:
1. 卖房合同非常重要,里面描述房产的细节,和卖房款的支付方式。这些细节需要和其他文件中的细节一致。
2. 收款方式,可以提供银行对账单,支票和银行汇款记录。
3. 房屋销售税或者流转税单据。
4. 房产证,上面有所有权和买房者姓名。
5. 房屋评估机构出具房产评估文件。

三种需要补充材料的情况:

情况1:我们一般收到了卖房合同和银行流水显示有一笔钱打入申请人账户,但是没有显示这笔钱的来源。为了证明此笔款项是买房者打入申请人账户的,申请人可以提供有对方账户明细的对账单,支票或银行汇款单据。

情况2:当初申请人购买房产时有贷款合同,但是卖房时没有陈述此贷款情况。我们需要看到贷款是怎么被偿还的,如果申请人用此次卖房款的一部分来偿还贷款,那么可用于申请人投资EB-5的资金是卖房款减去偿还贷款之后的剩余部分。例如,一个申请人购买了一个价值300,000的房产,100,000首付款,200,000来自贷款,最后此申请人的房产卖了500,000,并且他把这500,000用于解释EB-5投资款的来源。在缺少贷款细节的情况下,我们不知道200,000的贷款是否被还清,所以我们无法确定这500,000可否全部作为EB-5投资资金。申请人需要提供买房时的贷款文件,如申请人和贷款机构的贷款协议,有多少贷款已经偿还或者贷款是否结清,需要提供银行流水证明贷款已经结清。

情况3:没有第三方机构文件证明房产的出售。例如,申请人只提供了非正式销售合同,而只有第三方机构文件才能证明房产销售的合法性。第三方机构文件包括:1房屋销售税或者流转税单据,大部分国家都需要在卖房前缴纳房屋销售税或者流转税。2房产证,上面有所有权和买房者姓名。3房屋评估机构证明房产价值文件,可说明卖房价格在合理范围内,也可证明申请者从买房到卖房这段时间内的房产增值。

4.2 房产抵押贷款

另一种常见的资金来源方式,将房产抵押贷款所得用于EB-5投资。一旦房产所有权的合法性得到确认,我们就会开始审核贷款文件,所需文件包括但不仅限于:贷款合同,抵押合同,房产的他项权利文件,房产评估文件,贷款放款至申请人账户的记录。常见问题是我们往往不能确定贷款的合法性。合法的贷款包括以下条款:还款方式,贷款期限,贷款利率,抵押物。

有一种情况是,房产不属于申请人。移民法规定用于抵押贷款的抵押物必须属于申请人,才能把抵押贷款作EB-5投资款。

例子1:申请人从银行抵押贷款100万,被抵押的房产属于申请人的兄弟,兄弟作为此贷款的担保人,担保申请人可以用此房产抵押贷款。因为此抵押贷款的抵押物不属于申请人,不符合移民法条款 8CFR.204.6E所以这100万不可以作为EB-5的投资款。

例子2:申请人的兄弟用自己的房子从银行抵押贷款100万,然后兄弟把这100万赠予给申请人作为EB-5的投资款。在此情况下,这100万来自于赠予,并且是合法取得的,因此可以作为EB-5的投资款。

5. 公司借款

从公司借款的申请人可以是公司雇员或者公司股东,申请人用自己在公司的股权,或者申请人拥有的自有资产作为抵押物从公司借款作为EB-5投资款。一般情况下,申请人需要提供足够的证据证明:A公司是如何成立的,此公司是否有能力提供借款。B借款的抵押物是公司的股权还是申请人拥有的其他自有资产。C借款从公司到个人的资金流向文件。

例子,申请人拥有一家公司66%的股权,在2014年底,此公司一共有100万已发行股票,核算此申请人持有的股权价值66万。他以此股权作为抵押,从公司借款50万。需要提供的文件包括但不仅限于:公司注册文件,经营文件,营业执照,税单,审计报告和银行对账单。申请人需要提供当初投资此公司的验资报告。申请人还需要提供投资此公司的资金来源证明,包括在投资之前的收入证明,个人缴税记录,和银行对账单等。除此之外,投资人还需要提供借款合同,股东会决议。借款从公司汇至申请人,后借款从申请人汇至监管账户的流水记录。大家要明白每个案例都不同,要求的资料都可能有差异。

第二部分,开放式问答环节:(请注意问答环节的内容略显凌乱,比较上部分USCIS有准备的介绍,参考性较次)

问题1:如果申请人的兄弟申请到贷款后将资金赠予给申请人,那我们需不需要出具证明显示申请人兄弟的财产是通过合法途径取得的?

回答:是的。

问题2:关于申请人用自己的资产做抵押取得贷款的问题,我有些质疑。其实规定中没有这一项。规定说资金可以是现金,设备,库存,其他有型资产,等价现金,用申请人自己的资产做抵押得到的债务,在先例判决里,债务是一种形式的期票。虽然贷款是贷给与申请人有关系的其他人,而不是申请人本人的,但投资到新商业企业的仍然是现金。所以由贷款而获得的现金,虽然没有通过申请人自己的资产做抵押,仍然是对新商业企业的投资,因而是有风险的。还需要指出的是,EB-5是以EB-2 (第二优先职业移民) 为模版的,评判员操作手册中9FAM4151提到, 投资到EB-2企业中的现金可以从个人贷款获得,即便是没有通过申请人自己的资产做抵押而获得的贷款。移民局唯一有权做的现金来源调查是保障现金获得的合法性,贷款不是由新商业企业的资产做抵押而获得的。

回答:谢谢你的这个问题,请允许我们花时间来讨论一下这个问题。我们会在另一时间做解答。
(BDO注:该问题很有意义,但是移民局没有正面回答。)

提问者:好的。请重新审阅在出台关于资本的规章时的联邦纪事声明,你可以看出国会和移民局最初将资本定义得很宽泛,就是为了允许这种形式的资本。

问题3:我同意上一提问者的观点,谢谢你对这个问题的研究。我的问题是当资金来源牵涉到房产的出售和购买。希望可以给我们提供一些指引。我们的感觉是,如果这个房产是在7、8年前购买的,你们以前的理解是这么长时间前的交易很难证明购买房产的资金来源。但现在我们开始收到补件要求,询问10年前购买的房产的资金来源。你能不能分享下你们的观点,用来购买房产的资金来源到底要追溯到多久前?

回答:就像你刚才提到的,每一个申请都不一样。所以很难给你一个黑白分明的答案。我们要看的是申请的整个情况是怎么样的,审阅所有递交的证据,然后做一个最终的决定。

问题4:我想就刚才那位提问者提出的资金问题再加一些评论。关于申请人兄弟的房产做抵押的贷款,另一个诠释是,在8CFR.204.6E中提到,“投资”的定义是所缴纳的资本,决定是否为合法资本应该建立在缴纳的东西上。在上述情况下,缴纳的并不是“借债”。新商业企业从投资人那里收到的是资产,投资人因而得到企业所有权。所以你应该看的是缴纳的资本是什么,这已经符合全部的要求。并不应该因为投资的背后牵涉到借债而变得不符合要求。所以恳请你们再重新审视这个问题。我想没有任何一个商业教授会同意你们现有的做法。

回答:谢谢你的评论。

问题5:我的问题是,需要解释的合法资金来源是只限于投资本金,还是包括高达5万的项目管理费?

回答:根据现有的规定,并不要求证明管理费用的来源是合法的。但是,我们要看管理费用是不是从50万的投资款中提取的。比如说,如果该项目规定的管理费是4万,但投资人只交了3万,那我们就会问,那1万元是不是从投资资金中提取的?

问题6:如果一部分资金是从外币兑换来的,是现金,你们有没有什么建议?

回答:我们不太理解你的问题。你能不能再重新解释一下,给出点例子,帮助我们理解你的问题?

提问人:比如说,在中东,投资人有可能会在两年前将本国货币兑换成了美元,这个资金的一部分用来做EB-5的投资。那就很难证明确实是两年前兑换的美元用来做的投资。所以想看你们在追溯资金来源方面有没有什么建议。

回答:如果你能出示两年前兑换的美元银行账户信息,并显示过去这两年这个账户的交易历史,那你就应该可以证明钱仍然在那个账户里,确实是你现在用来投资的资金。

问题:我是想确认,如果交易笔数比较多,比如说有10到15笔交易,那我们是不是要出示交易的现金收据。因为有的时候,我们根本提供不了这些文件。

回答:这个问题牵涉到具体的申请,我们不能回答。我们刚才试图给你一个比较大致的信息。希望有用。

问题7:我的问题是客户证明。在申请需要补件的情况下,我们递交了这些证据,但仍旧继续收到补件要求。这种情况下,有没有一个邮件,电话或者其他方式可以提供给我们,让我们来确认是不是对最初的补件要求有误解。最近就有这样一个情况,我们提供了一个雇员的个人声明和几年的银行对账单,还提供了该雇员的在职证明,但我们还是收到再次补件的要求。这个申请在我们再次补件后最终被通过了,如果以后我们再收到类似的补件要求,我们应该去和谁交流?

回答:有几个选择。你的第一选择应该是递交所有你认为对补件要求有帮助的证据,或者是其他的引文说明你不需要再出示我们要求的证据。我们会审阅你上交的每一份文件,包括那些无需补件的说明文件。我们还有一个客户服务邮箱,虽然这个邮箱不是用来解决具体申请的一个最好的途径,但你可以提一些比较普遍性的问题。

提问人:我们试过那个邮箱。但回答都是,他们不能解答具体申请的问题。这个申请最终被通过了,我们并没有再交任何额外的证明。但是,如果是评判员对某个问题不太了解,或者是我们对你们的指引不是很清楚,有没有一个电话或者是直接的EB-5邮箱?

回答:没有。但就像我刚才所说,你应该把所有你认为有用的文件给我们,我们会审阅所有的文件。现有的客户服务邮箱是public.engagement@uscis.dhs.gov

问题8:资金来源证明要追溯多久前的证据?我们已经提供了一个早期的契据,但移民局要求我们出示当时的银行对账单来证明资金的积累。

回答:像我们前面所说的,我们不能给出一个黑白分明的回答。要看申请的整个情况是怎么样的。你如果已经收到补件要求,那我的建议是递交所有你认为有用的证据。

提问人:可我们没有办法拿到13年前的银行对账单。

回答;有一点很重要,当你递交I-526的申请的时候,在解释资金来源的时候,你应该明确说明来源文件的时限,哪些文件是拿不到的。再附加一些对证明资金来源或许有帮助的文件,可供我们审阅,排除我们发出补件要求的必要性。

问题9: 如果申请人购买了一个房产,权利人是与父母中的一方共有。但因为申请人是单身,没有立遗嘱,所以和父母共同拥有地产所有权。如果申请人需要用该房产作为资金来源,那么父母中的一方是否需要将其产权份额赠予给申请人?我不太清楚到底需不需要,因为买房资金100%来自于申请人。要提供父母的资金来源是不太现实的,因为他们的收入比申请人的收入要少得多。

回答:没有更全面的信息,我们不能提供具体关于这个问题的答案。

问题10:我们有客户向朋友借款,而不是银行或者是其他金融机构贷款。这种情况下,需要证明客户朋友的资金是合法的吗?还是只需要显示申请人用来做抵押的物品的资金来源是合法的?

回答:在我们为这个电话会议做准备的时候,我们列出了一些我们内部需要进一步缕清楚的一些问题,你刚才提到的就是其中之一。所以很抱歉这个问题现在不能给你答复。

问题11:我想先做个评论。我们看到申请评判有很多不一致的地方。有些申请,我们以为会收到补件要求,因为上交的证据不是很多,但这些申请却没有收到补件要求就通过了。而有些申请,证据非常充足,却收到非常多的补件要求。我的具体问题是,当申请人不是某房产的拥有人,但却用这个房产做抵押拿到了贷款。在中国和印度有很多人把房产放到孩子的名下。但他们会用这个房产作为抵押拿到贷款。这种做法在过去一直都是被移民局认可的。但最近我们公司,还有其他一些公司都有听到这种做法也许会有问题。所以我想先问一下,移民局对这种做法的政策是否有改变,也想请你们审阅研究一下这个问题。

回答:谢谢。我们会做下研究。

问题12:我的问题是关于资金合法性。我们的客户的资金来源是贷款,用他们在公司的股权做抵押。这种情况下,我们会递交申请人的个人的资产情况证明,但是补件要求会问到这些资产的来源。我们认为这些资金和申请人的投资没有任何关系。所以我想问,我们需要出示申请人是如何获得这些个人资产的吗?

回答:就像我们以前所讲到的,如果你认为你收到的补件要求不是很合理,在你的回复中,清楚解释为什么你认为补件是不合理的,我们会进行审理,在最终的决定中把这些因素考虑进去。

问题13:在有货币兑换的情况下,你需要看什么样的证据?

回答:一般我们需要看交易收据。我们首先要看的是原始资金在申请人银行账号的证据,银行对账单显示不同的金额。比如说,20万元到了另外一个人的账号。如果你没有交易收据,那么需要出具另外那个人的银行账户信息,显示某天申请人汇出20万元,在当天或第二天,另外那个人或者公司收到同样数目的汇款。没有一个具体的文件是我们必须要看的,我们看的是资金来源的整体性,只要我们能够理解交易的路径,我们并不需要看某一个特定的文件。

第三部分,证明资金来源的一些小贴士

1. 如果文件中有不一致的地方,请解释这些不一致的原因。

也许这些不一致是有合理原因的,请提供解释,这样可避免收到补件要求。就像刚才我的同事提到的一个例子,在房产完工前预售的面积大小和地址可能和后来最终完工房产的大小和确定的地址不一样。在这种情况下,申请人可以在开始就解释这种不一致的原因,这样会大大减少收到补件要求的可能性。

2. 解释有些要求的文件拿不到。

我们理解有时候有些文件是确实无法提供的。请提供这些文件拿不到的证据和原因。比如说,如果申请人说他没有办法出示雇佣证明,因为前公司已不存在,那他可以提供公司已经解散的证据。

3. 请考虑你所出示的证据的证明价值。

就像我的同事讲过的,不同证据的证明价值是不一样的。第三方出具的证据往往更有说服力。由申请人自己,家人,自己的公司或朋友提供的证据没有很强的说服力。比如说,收入证明的文件,由政府出具的缴税证明要比一个朋友的证明信具有更高的可信度和证明价值。

4. 不要提供不完整的翻译。

凡是非英语的文件,我们要求完整的翻译。外文的房产交易合同就经常有这个问题。申请人没有提供完整翻译,而只提供了一部分内容的翻译。可能是一个10到15页的文件只有2到4页的翻译。虽然这2到4页已包含了文件最重要的内容,但提供从头至尾的全文翻译是非常重要的。请在递交申请前认真审理翻译内容,确认翻译完整性,这样可避免补件要求。

我们希望这些贴士对于你们材料的准备有所帮助,也通过减少补件要求的数量,使我们的审理过程更为顺畅。

BDO的建议
通过此次移民局的开放电话会议,能看出移民局认可的常规资金来源方案及对文件的基本要求无明显变化。但从问答环节中我们发现移民局对于具体申请个案的细节要求及有争议的情况均无法做出明确的回应,说明移民局在审核个案时非常依赖评判员自身的主观判断,这就对资金来源文件的合理性及对材料整体尺度的把握提出了非常高的要求。因此,投资人不能简单的认为自己的资金来源文件可以套用固定模式,而应结合自身的实际情况向专业人员咨询最合理的方案,并在专业人员指导下进行材料准备,以减少补件的可能性。

Suzanne Lazicki的网站blog.lucidtext.com的电话录音

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