西雅图好学区及如何研读购房法律文书|移投路讲座


西雅图是全美公认生活质量最高的城市,多次被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”。市区人口约65万,整个大都会人口约400万, 73.4%是白人,亚裔占比13.71%,是美国北部白人比例最高的城市。


对于有意移民西雅图的人来说,特别是打算全家定居此地,有置业规划的家庭来说,普遍会考虑这些问题:


1、西雅图的学区房都分布在哪里呢?

2、这些区域买个称心如意的学区房大概要花多少钱呢 ?

3、这些地方除了学校排名不同,生活起来是否便利?华人是否多?治安怎么样?家长和孩子是否容易融入当地社区?这些社区的文化特色是怎么样的呢?

4、还有一些家长还不确定是送孩子去公立还是私立学校。公立和私立学校有什么区别?分别怎么申请呢?


此外,买房是个大学问,除了学区和环境,在美国买房有什么需要注意的法律问题?美国房产的所有权和中国房产的所有权很不相同,怎么才能避免购买到所有权有缺陷的房产呢?


2018年4月15日,北京时间周日上午10点,移投路直播间邀请华盛顿州执业律师,兼地产经纪人孙宇静律师为大家讲解:西雅图好学区及如何研读购房法律文书。


——分享嘉宾


移投路讲师 — 孙宇静

毕业于波士顿大学法学院,是华盛顿州执业律师;同时也是证券师、地产经纪人,拥有华盛顿州地产经纪人资格。


以下内容为讲座整理的录音文稿,包括主讲环节和问答环节两个部分,特此整理与各位分享:


——主讲环节


一、西雅图及周边城市各个学区分析,私立还是公立?



好的私立学校和好的公立学校比较最大的特点是拥有择优录取学生的权力。和中国的重点学校不一样,在美国,绝大多数公立学校不能设置入学考试,不能挑选学生。学生依据居住的学区就近入学。少数公立学校抽签入学。

         

私立学校和公立学校的另外一个区别是私立学校教师一般没有工会组织,而公立学校教师一般有工会组织。在有工会组织的情况下很难以任何理由开除教师,因此公立学校教师业绩压力相对比私立学校小。

        

除了师资和生源区别以外,私立学校和公立学校在校友和家长捐款、课外活动丰富程度、大学入学考试和申请指导力量以及名校对该中学的认可程度上也往往有差异。但是学校和学校之间千差万别,不能一概而论私立学校一定比公立学校要好,也要看具体每个学校的排名和口碑。

         

尽管不能择优录取,公立学校往往对优秀学生提供AP、即大学先修课程。选修一定数目的AP课程并取得良好成绩有助于公立学校的优秀学生申请到好的大学。私立学校有的设立AP课程有的不设立AP课程,也有私立学校尽管不设立AP课程但是设立IB、即国际文凭大学预科课程的。对大学而言,IB课程基本等同于AP课程。

        

当然,私立和公立学校的根本区别在于是否收取学费。私立学校学费不菲,一般每年的学费在一万到5、6万之间。公立学校一般无学费要求。华盛顿州的私立学校年学费一般在3-4万美元之间,也有教会私立学校学费在每年1万多美元。

         

私立学校入学需要申请。好的私立学校的录取标准和大学名校的录取标准非常相似。美国300多年的大学录取历史让各个学校积累了一套行之有效的录取模式,能够相对比较精准地预测学生成功的可能性。



一般而言,好的大学和私立高中除了看学生的成绩、文艺体育特长、兴趣爱好、性格、还看学生的家世背景。因此私立学校的入学需要提交的除了填写学校申请表格、缴纳申请费用外,需要提供标准化测试考试 (如SSAT, ISEE, PreACT, ACT, PSAT, SAT)成绩以及之前的平时考试成绩,和老师推荐信。


这三项一般可以确定学生的学习和考试能力。学校同时会考虑学生的兴趣爱好以及获奖情况或者社会影响。体育和艺术上的特长可能让学生未毕业就成为文艺或者体育名人并且代表学校获得比赛奖项。


另外申请私立学校需要提交的个人陈述则和个人面试可以让学校了解申请人的经历、兴趣爱好、写作能力。而学生个人经历则能反映出学生的领导能力、对一个学科或者领域的喜好是否真诚、是否更可能在这个领域有所建树。


如果学生家庭背景比较弱但是学生坚韧不拔,则跨阶层的可能性比较大,学校也会着重考虑。学生的自我陈述和个人面试还能帮助学校了解学生的性格。毕竟一个人成功除了才华和能力,还有很大一部分性格因素。


一个谈吐文雅、观察仔细入微,能够与人交往并且说服别人接受其领导的人未来成功的可能性也会很大。一些私立学校还需要家长陈述和家长面试。如果家长是校友、或者是社会上比较有影响力的人物会大大增加孩子录取可能性。


不可否认的是一个孩子的家庭所能提供的平台决定了这个孩子起点的高度。私立学校不仅能够组织起来学生家长的人脉关系网络,也让学生成为彼此的人脉关系网络。最后,对于外国学生,学校往往要求提供托福成绩。

   

    

公立学校凭购房或者租房凭据就近入学,个别学校需要抽签。公立学校一般不能出具办理学生签证所需要的I-20,需要有能够合法居留的身份才能上



二、西雅图及周边城市的私立学校排名和位置

     

以下是西雅图以及周边城市的私立中学排名和位置图。私立小学由于比较繁多没有列列入。另外私立小学大多无入学考试。私立意义大打折扣。家长也可以采用公立小学+私立中学的方式,节约教育费用。



这其中排名第一的私立学校Lakeside 学校是比尔盖茨女儿的母校。排名靠前的几个私立都不是很好申请,特别是Lakeside,常常需要家长有一定背景。

       

对于追求性价比的家长,特别推荐位于Shoreline滨城的两个教会学校,排名26和27的Shoreline Christian School 和 Kings School,两个学校都以学风严谨,校舍宏伟、学费低廉(2018年学费为1万多美元)著称。而且滨城的房子价格也相对可以承受。


三、西雅图及周边城市公立学区特点和房价


以下的学区介绍基本以学区排名,兼顾生活便利程度排列先后顺序。高中排名为US NEWS出具的该校在华盛顿州公立中学中的排名。



1、南贝尔维尤



2、西贝尔维尤、克莱德山、美蒂娜、航茨点



3、华大



4、柯克兰



5、瑞德蒙德



6、墨色岛



7、伊萨阔


8、武丁威



9、滨城



10、巴塞



11、巴拉德、安皇后区、佛利芒、麦格诺利



12、湖城



13、东贝尔维尤



14、麦迪逊公园



15、 蒙特雷克



西雅图以及周边城市还有很多地区没有讲到,由于治安、学区、交通便利情况等各种因素可能新移民考虑得比较少。 


讲完了西雅图以及周边城市的学区,我们来讲一下在美国买房涉及的一些法律问题。因为我的另外一个身份是律师,我在帮客户买房的时候也会特别注意以下问题。



首先是所有权是否清晰。因为国内买房是不涉及土地的所有权的,所以国内房产的产权和美国房产的产权完全是两个概念。


Easement(地役权)以及covenant(限制性契约)是常见于美国房产产权中的一些权利。最常见的easement 是水电公司管线对你房子地下或者制空权的侵占。这是不影响产权的。


其他常见的产权问题包括卖家无产权或者无全部产权,除了贷款银行外的债权人在政府部门登记了对房屋产权的抵押权,侵占公共或者第三方土地,被第三方侵占土地,限高、给予第三方经过自己土地到达路边、湖边、河边的权利,给予第三方在自己土地下挖矿的权利,给予第三方收获自己土地上木材和庄稼的权利等等。


我现在可以给大家展示一下在给客户买房过程中我所看到的一些产权问题的范例。


第一个是限高。西雅图很多房子有海景湖景或者山景。所以特别要注意市政府的限高外以前房屋主人有无出售加盖权给邻居。下图是一个出让加盖权给邻居的房子的相关法律文件截图。特别需要注意的是,有些所有权问题,比如卖家不是真正的所有权人,会导致房子不能过户。这种反而不需要担心。不影响过户但是限制所有权的问题才真正需要注意。因为只能靠自己或者自己的律师去查找,所有权保险公司不会提醒。



第二个是第三方侵占。这个除非做土地丈量,一般是看不出来的。所以土地侵占的问题可能出现在买房之前,也可能出现买房之后,而且有时候不影响房产成交。



美国法律中有一个adverse possession的概念,由于时间所限不细讲,简言之就是在一定条件下,如果公开持续未经允许侵占他人的私人土地超过10年可以对该土地宣称所有权。我们看到的这个图是部分土地被邻居侵占的丈量图,可以看到邻居的栅栏、秋千和部分建筑物放到了我客户想要购买的土地上。


我一看到这个图第一个反应是要求卖家和邻居做一个协议。很快卖家提供了她和邻居做的协议,协议给了邻居土地使用自己部分土地的地役权,但是要求邻居承认这块土地是自己的。这个文件起草很不好,等于这部分地自己交房产税给邻居用。



如果是我起草的话,要么出售给邻居这部分土地,要么允许邻居使用这部分土地到搬走或者去世,可以让这个权力跟着邻居人走,但是不能让这个权力跟着邻居的土地走。这个合同起草的是跟地的,无法灭失,所以只能建议客户慎重考虑或者砍砍价。


第三个问题是比较常见的债务产生的抵押权。有时候卖家由于各种原因产生债务,债主在政府部分登记了对房产的抵押权。如图所示,这个房子的所有权报告显示卖家有个官司产生的债权。看到这个文件发现这种情况我就会特别注意。需要卖家成交过户后由escrow也就是交易中间人代为偿还债务,之后债主注销抵押权。



这一任务一般由escrow也就是交易中间人来做,但是由于抵押权在过户后几周到几个月才会注销,有的escrow不一定很负责,最好有人持续跟踪确认债权灭失。我所有的客户如果房产有这种情况我会持续追踪。


如果客户有意购买公寓,每个公寓都有几百页的法律文件和历史财务、会议和修理记录。这些记录可以比较准确地反映出一个楼的质量、附近治安和管理情况。


比如业主会记录中常常出现对某个邻居聚会吵闹的投诉,那么这个邻居上下左右的房子一定不要买。比如我看到一个楼业主会由于某户漏水和某个水管道生产厂商打官司,我会联想到这个楼管道有问题,会推荐客户不要买。再比如如果一个楼业主会财务状况不好,但是计划修理的项目繁多,我会担心涨物业费而不推荐客户购买。


另外买家还需要仔细阅读这些文件确认没有出租限制和宠物限制。我有个群友和我说她的经纪人告诉她美国规定房主必须自住一年才能出租,这个其实是业主会的规定。购买以前卖家会发给买家经纪人。只是买家和买家经纪人都没有注意到这一条,导致第一年不能出租。   

         

以上还算可以通过卖家或者政府网站查询到的信息。有些信息则需要买家或者买家经纪人自己去挖掘注意。比如我在帮客户购买房子,特别是土地性质变动比较快的区域买房的时候会特别注意附近土地的成交记录和开发申请。


有一次客户看上一个房子,前面有一个一层的小商店,正好我当时也在帮另外的客户寻找适合做开发的土地,知道这一片可以盖公寓,所以第一反应是看看这个商铺的交易记录。尽管这个商铺没有做开发审批的申请,我也没有推荐客户购买,以防止对面土地开发挡景挡光。

        

另外特别需要关注的是附近未来的道路建设和公交系统建设。一般而言,公交线路修到的地方,附近公寓涨价别墅降价。交通便利也会带来闲杂人等和不安全因素,公寓因为一般有门禁,而且高层很难攀爬,会享受公交便利的红利。别墅则因为容易进入会因为附近公交线路降价。西雅图这几年大力发展地铁,所以优秀的经纪人要对将要修到的地铁站位置烂熟于心。

        

买家和经纪人也要注意学区评分和学区的变动。一个地区慈善性设施、比如廉租房、流浪汉收容所的建设,以及高压线路的建设。这些都会影响房价。贝尔维尤和柯克兰即将建设2条高压线,如果经纪人不知道这两条线路将要经过的领域,可能会引导客户买到将被政府征纳放高压线的区域。

        

上述的考量只是买房中需要考虑的一部分,类似问题不可盛举。由于时间所限今天无法和大家一一分享。那么今天的讲座就到这里,下面进入问答环节。


——问答环节


Q1、作为我的买房经纪人,她可以为我做些什么?

:首先要说的是美国的房产经纪人和中国的房产经纪人的作用不一样。除了商业地产,美国的房源基本上公开的。不是说找这个经纪人可以看到这些房源,找那个经纪人可以看到那些房源。每个经纪人看到的房源和客户看到都是一样的。但是每个经纪人的专业素质和知识背景不同。一个经纪人对学区的了解、社区人文环境、房子建筑质量的了解不一样,所能给出的购房建议也是不一样的。

       

另外曾经作为开发商自己的律师,我对地产还有更深层次的了解。我的专业法律知识会在为客户签订合同、厘清所有权、帮客户审阅房产财务、修理记录、业主会章程和会议记录的时候为客户保驾护航,尽量避免客户买到法律文件上能看出问题的房产。另外我在帮客户看房的时候不会言好不言坏,一个房子的优劣势我都会指出来,客户可以自己决定。

      

最后对于新移民而言,自己的地产经纪人是了解美国、了解自己所居住的城市的一个重要的资源。在帮本地客户买房的时候,一般过户交钥匙后经纪人的任务就完成了。对于新移民而言,买到房产往往只是自己和经纪人频繁沟通的开始。


所以经纪人如何界定自己的责任对语言不通,不了解美国的客户来说至关重要。对于我的新移民客户,在买房以后如果是出租房,我要帮助打广告出租、对租客做背景调查、和租客签订合同,对自住客户,我要帮助开通水电、垃圾、公寓的话对接业主会、设立物业自动缴纳账户等等,确保客户住房放心。


Q2、西雅图比较好的高中可以推荐两三所吗?

:以下是华盛顿州公立高中排名。前三名需要抽签录取。前20的高中都很好。具体可以参考我讲座前面的部分。




Q3、华人小孩在西雅图选公立小学多还是私立?

:华人小孩上公立和私立小学的都有。以公立居多。我个人看法,小学由于没有入学考试或者入学申请没有太大实质筛选作用,私立小学的作为私立学校意义有一定折扣。所以选择私立小学和公立小学都很好。


Q4、西雅图投资公寓好还是别墅好?投资回报怎么样?

:就增值率而言别墅大于公寓,就租售比和管理难易程度而言公寓优于别墅。就看投资人本人的投资需求,没有一个一成不变的模式。


Q5、在美国有租客保护法,出租房子是不是很麻烦?

:做房东是门学问。难者不会会者不难。如果房客很好则不麻烦。美国有个很完整的信用体系,房东可以要求房客提供社安号码做背景调查,可以查到房客7年的信用记录。如果不换卡债不交房租是会留下记录很难租到房子的。


此外房东可以和房客要工资单和银行对账单,以确认客户有交房租的能力。除了确定客户可以按时交租金,房客是否整洁,是否容易打交道可以通过和房客要2封前任房东的推荐信做到。美国所有购房记录都是公开信息,房东的姓名和地址可以从购房记录查询核对。房客提供的电话是否属于房东本人可以通过white page确认。


如果确认房客提供的房东就是公开记录中查询到的房东本人,而前房东对房客热情推荐,则基本可以确认房客不会很麻烦。如果提供不了推荐信,或者前房东对不上号,或者前房东语焉不详,则尽量避免出租给这个房客。


Q6、西雅图的房子每年涨15-20%,开玩笑吧?容易误导。

:西雅图是最近几年美国房价增长最快的城市之一。西雅图不是每个地区的增值率都在15%以上。下图是西雅图时报刊登的西雅图地区房价年增长的一个对比。可以看到西雅图以及周边城市很多地区增值率超过了10%,贝尔维尤、柯克兰和北西雅图的年增值率超过了18%。



Q7、Bush学校怎么申请?

:Bush学校申请最全面的肯定要看它的官方网站。另外由于Bush学校从小学到高中都有,申请要求是不一样。以高中为例,需要提供标准化考试成绩。平时考试成绩,教师评估、个人陈述和家长陈述。


Q8、Madison区域的小学是不是没有好的?

:如果您说的是Madison Park,这个地区是西雅图老牌富人区,公立中学因为和其他区域分享,比较一般,但是公立小学和私立小学、私立中学都是很好的。


Q9、Puyallup的情况是怎么样的?

:我没有带客户到Puyallup购买过房子,对Puyallup不算特别了解。我知道这个地区有个排名很好的私立学校,但是就地理位置而言,还是稍微偏远了一点,中国人也比较少。


Q10、AP课不是所有的学校都承认吧,怎么选择呢?

:AP课程不是所有的学校都有,有些私立学校有对应的IB课程。大学录取是否考虑AP课程的成绩则每个学校有自己的原则。据我所知多数大学是认可AP课程的。就AP课程的选择,则和学生自己的学习情况、想要申请的专业和学校、以及自己学校所提供的课程以及老师的水平有关,针对性太强,我很难给出具体的建议。每个学校一般都有咨询老师,可以请问咨询老师。


Q11、未来的房价趋势你是怎么看的,谢谢!

:美国房价这几年连年上涨,而西雅图则连续几年成为美国房价增长最快的5个城市之一。西雅图以每年超过3%的人口增长速度位居美国人口增长最快的几个城市之一,人口增长则是带动房价增长的根本驱动力。有人说西雅图会是下一个加州湾区,而加州湾区的人口增长不到1%,已经带动房价涨到天价了。另外房价的涨跌受到普遍经济情况的影响。


经济好房价涨,经济差房价跌。有人说美国经济10年一个周期,经济快到拐点了,其实看历史数据这个说法是不准确的。看


美国百年房价图,上一次大跌是09-11年,再上一次大跌则在1930年代。两次大跌差距70多年。另外过去40年,西雅图所在的华盛顿州房价平均增值率在6.25%,和加州、麻省一起成为美国房价增值最快的3个州。由于华盛顿州绝大多数土地是农村土地,增值比较慢,可以推断西雅图以及其周边大城市过去40年的平均增值率是高于6.25%的。而且这一数据包括经济危机的年份。


我认为西雅图的房价不可能一直以百分之十几的速度无限增长,但基于历史数据,加上西雅图本身的人口增长率,经济好坏平均一下,保持在7-10%的增值率应该不难的。



Q12、怎样评价学区评分?

:我在给客户价绍一个学区的时候会给客户提供这个学区的新老评分。老的评分基于标准化测试成绩,新的评分加入了人种多样性这一标准。如果一个学校标准化测试成绩很好但是人种单一,可能会扣除1-2分。反之,人种多样化的学校则会比原来的评分提高1-2分。


Q13、外国人身份购买房产几年后出售的时候需要交什么税?

:外国人身份出售房产,为了避免逃税且无法执行,需要过户时提前代扣15%的税。在第二年报税的时候申请退税。至于能够退回多少则需要咨询会计师。



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