金发姑娘,为你揭秘美国酒店业前景|专业分析

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2007/08的金融危机以来,美国经济从坡底已经向上爬行了7/8年了,EB-5行业一直有种担忧,美国的房地产市场是不是到顶了,何时会掉头向下。

而EB-5项目,又与房地产息息相关,同时EB-5资金,又扮演了重要角色。今天,EB5Sir找来的是,CBRE(世邦魏理仕)酒店行业美洲研究部总监,Kack Corgel,关于酒店行业的展望,由业内朋友Adela义务翻译。

在CBRE的美洲酒店调查部,有个问题经常被问到“当前的上升周期会结束吗?”还有人会直接问,“会以何种方式下跌?”

之前,曾有过有两个在处于上升周期时“下跌”的阶段,是由于悲剧和破坏性冲击力相积累,导致的峰值骤然跌落到谷底(例如911、金融危机),这些事件让许多人变得踌躇。除了悲剧事件的发生,酒店业的需求的下跌通常是上升周期之后的自然下跌。

总之,正如我听到的一些抗议,当前的上升阶段已经持续超过27个季度了(从2009年第三季度 - 2016年第二季度),所以,衰退周期临近,与过去上升周期相比的话。例如,过去的上升周期,1975年第一季度 - 1980年第一季度周期短,1982年第四季度 - 1990年第三季度的复苏周期略长。

另一个,可能会导致下跌的原因是,过度建设。酒店需求变少,就足以引发财务危机,以及随之而来的困难状况。但在本文中,我将用三大可信的理由来阐述,对大多数的美国酒店市场而言,过度供给不大可能引发财务困境。从我当前有利观点看来,金发女孩经济,在今后几年,将在大多数城市发生:开发的酒店房间不会太多,也不会太少。

1. 建设的进程较晚

相对其他商业地产,酒店业的现金流风险最大,为商业地产提供建设贷款,也可能会给银行造成最大的潜在损失。因此,当最近一次发生的经济衰退,是银行业具有重大历史意义的低潮。所以,毫不奇怪,酒店项目在近年来停滞不前,甚至在面临巨大复苏需求时。

下表显示,是在过去20年中三次复苏周期内,客房平均收益的增长数据,其中包括当前的上升周期。在三次复苏周期内,第一个两年间的建设会非常缓慢,但分别在第四年和第六年,1992年-2002年和2002年-2010年的上升周期,酒店建设进程才刚刚开始加速。


现在,是自上次低谷周期后的第六年,美国仅仅增加了20万间客房库存,大概只有1.5%的符合增长率。比1992年-2002年复苏周期时,少大约5万间客房;比1992年-2002年复苏周期时,少大约25万间客房。此外,在上两次复苏周期里,供应增长的速度在第六年后加速至3%或更高,按照现在的复苏形势分析,在本轮上升周期里,我们预测美国酒店业供给的增长峰值预计达到2.5%(2018年)。

2. 制约的因素

抑制未来酒店供应增长的两个重要制约因素是——更严格的银行法高居不下的建筑成本

在2015年上半年,银行监管机构(例如OCC、FDIC和FRB)推出一项规则,在银行为高波动性商业地产(HVCRE - High Volatility Commercial Real Estate)发放贷款时,银行的预留资本,需要比其他贷款类别高50%。发放建筑贷款给收入型房地产时,如果开发商投入少于15%,则会成为HVCRE的重点监管对象。

正如Partner Engineering and Science公司的Bill Tryon指出,“虽然很多银行希望把成本转嫁给借款人,但是其他人可能只专注于更有利可图的交易。”这些规定刺激了对酒店感兴趣非银行贷款方,但这些贷款机构尚未产生很大影响。

酒店开发商能通过满足HVCRE法规,或从非银行贷款机构来获得低利息融资。但是,在复苏期内的建筑成本仍在高位,并且还在持续增加。CBRE的研究员,Andrea Cross和Taylor Jacoby解释了,为何在全球大宗商品价格崩溃和独栋建筑开工缩紧的时候, 建筑成本仍能高居不下的原因。 这份研究的结果显示,建筑劳动力成本的增长已吃掉了大宗商品价格下降带来的利润,多户型住宅的建设部分地取代了独栋建筑的建设,成为主要的民用住宅建设来源。

3. 缺乏助推火箭

在大多数博主出生之前,美国国内税收法规允许商业地产投资者们,对土地投资在15年内计提折旧,也就是6.67%的直线折旧率。在学术研究中,经济贬值率约为1.5%-2.0%之间。此时,空置的租赁空间和酒店房间的建设,快速飙升,国会因此泼了冷水。再下一次发生过度建设,是在2000年左右,此时虽然金融吹大的繁荣,独栋建筑出现建筑狂潮。虽然至今仍在相互指责,但政府支持的企业(GES)无疑扮演了重要角色。

EB-5计划,可能是从华盛顿发射的,唯一能助推并影响酒店建筑高峰的火箭了。一份,2016年Moringstar(晨星)的报告,指出EB-5是近年来吹高纽约酒店房间供应的主要因素之一。但是该计划的局限性,几乎肯定会导致EB-5像小孩玩的水枪一样,而不会像马克斯SpaceX的火箭那样,引发高端酒店开发项目一波又一波的浪潮。

金发女孩,我们爱你!

在美国酒店市场的当代,大概在19世纪80年代末STR开始详细报道月度数据以来,酒店市场经历过的周期中,有的太少,有的太多,而有的是以不多不少正合适的数量增长着酒店的客房,这种现象被称为金发女孩原则

过去几十年内过度建设,发生过两次